artıpara blog

Tüm kredi türleri, yatırım araçları ve daha fazlası
hakkında daha fazla bilgi edinin.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Maddeler

Kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun adından da anlaşıldığı gibi afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır.

Bu kanun ile afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir. Türkiye’nin coğrafi olarak faal fay hatlari üzerinde olması ve ülkenin büyük bölümünün deprem tehdidi altında olması sebebiyle kentsel dönüşüm bir seçenekten çok zaruret halini almıştır. Günümüzde büyük şehirler başta olmak üzere tüm şehirlerde kentsel dönüşüm projelerine başlanmış ve hızla devam etmektedir.

Ancak ne yazık ki 6306 sayılı kanunun önceliği afet riski altındaki alanlar ve riskli yapılar olması gerekirken ,günümüzde ticari kaygılar ve rantın büyüklüğü ağır basmış olacak ki; müteahhit firmalar kentsel dönüşüme, kısmen yeni sayılabilecek ve riskli alan özelliği taşımayan büyük şehirlerin en değerli bölgelerindeki yapılardan başladılar. Bir nevi altına hücum!

Bu durum müteahhit firmalar ve malikler arasında yapılacak olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin önemini daha da arttırdı. Bu hususta dikkatli olunmaz ise tek taraflı sorunlu sözleşmelerin vatandaşa dayatılması maduriyetlere sebep olacaktır.

Kentsel dönüşüm tartışmaları, imar sorunları, çözümlenmesi gereken birçok hukuksal sorunu da beraberinde getirmektedir. Yargıya intikal eden anlaşmazlıklar dikkate alındığında sözleşmelerin daha çok müteahhitler tarafından ihlal edildiği, arsa sahiplerinin mağdur olduğu görülmektedir.

Tarafların, karşılıklı haklarını koruyabilmeleri için, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılması olası problemler ve bunların çözüm yollarıyla ilgili yeterli bilgi sahibi olmaları önem arzetmektedir. Peki kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir. Olabildiğince basit anlatımla, bu konuya değinelim.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi genelde, müteahhit ile arsa sahibleri/bina sahipleri arasında yapılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, inşaat karşılığında para yerine, yapılan inşaattan daire(ler) alacağını belirtir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarla ilgili olarak hak sahiplerinin üçte ikisinin mevzuata uygun olarak alacağı karar, binanın yıkılmasını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını sağlayacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi hallerde sözleşme hukuki bir değer ifade etmeyecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesini taraflar kendi aralarında hazırlayıp noterde imzalamaları, sözleşmeyi geçerli kılmaz. Mutlaka sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gereklidir. Aksi halde sözleşme hüküm ifade etmez.

Yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, temel ruhsatının ne zaman alınacağı belirtilmelidir. Örneğin, “sözleşmenin imzalanmasının ardından 3 ay içerisinde temel ruhsatı alınmalıdır”, ibaresi sözleşmeye konulmalıdır. Sözleşmenin uygulanabilirliğini artırmak için sözleşmeye ceza-i şart konulması konusunda da hassas olmak gereklidir.

Yeni dairelerin kaç metrekare olacağı, İnşaatın kalitesiyle ilgili özellikle kullanılacak malzemenin sınıfı ve dairelerin paylaşımının nasıl yapılacağı taraflar arasında kararlaştırılıp sözleşmede net bir şekilde ifade edilmelidir. Bu konuda gerekirse uzmanlardan yararlanılarak hazırlanacak teknik şartname sözleşmeyle birlikte imza altına alınmalıdır. Bu durum inşaatın kalitesiyle ve payınıza düşen dairenin şerefiyesiyle ilgili ilerde çıkacak uyuşmazlıklarda yol gösterici olacaktır.

Karşılaşılan bir durum da, sözleşmenin yapılmasından sonra imar durumunun değişmesi veya ilgili kurum ve kuruluşlarla yapılan istişareler sonucu sağlanan kazanımlardır. Örneğin 10000 metrekare yapı izni olan bir yerde iznin 12000 metrekareye çıkması halinde, ilave 2000 metrekarenin nasıl paylaşılacağı sözleşmede mutlaka belirtilmesi gereken bir husustur.

Sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşmaları doğrultusunda tereddüte yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.

Arsa/Bina sahiplerine kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmışsa bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede inşaat projesinin müteahhit tarafından çizileceği, ruhsat harç ve masraflarının müteahhide ait olacağı açıkça belirtilmelidir.

Ruhsatın alınması ile birlikte, arsa üzerinde inşaat başlamadan kat irtifakı kurulması yolu da açılacaktır. Bu halde müteahhidin inşaat başlamadan sözleşmede kararlaştırılan kendisine ait bağımsız bölümleri satma imkanı sağlayacaktır. Bu durum sözleşmeyle maddi risklere giren müteahhide sermaye sağlaması avantajını doğuracaktır. Ancak, bir yandan iş sahipleri açısından da risk teşkil etmektedir. Bu durumda sözleşmeyle müteahhide ait bağımsız bölümlere ipotek konulup, inşaatın belli aşamalarına göre ipoteklerin kademeli bir şekilde kaldırılması kararlaştırılabilir.

İnşaat süresince, vergilerin ve SGK primlerinin müteahhit tarafından ödeneceği personelin ve üçüncü kişilere verilecek zararların kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede belirtilmelidir.Personelin ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği tüm zarar ve ziyanın karşılanması amacıyla yine müteahhit tarafından mesuliyet sigortası yaptırılması sözleşmede yer almalıdır.

İmar mevzuatına aykırılık halinde müteahhidin hak talebinde bulunup bulunamayacağının sözleşmeye yazılması, arsa sahibinin haklarını garanti altına alması için önemlidir.

Ülkede olası siyasi veyahut ekonomik istikrarsızlıklar sonucunda müteahhit firmanın olumsuz etkilenmesi ve inşaatı tamamlayamaması ihtimali de gözönünde bulundurularak ; firmadan bina tamamlama sigortası veya banka teminatı istenmesi ,inşaat süresince vatandaşın kaygılarını gidermesi ve rahat bir uyku çekebilmesi için önemlidir.

Sözleşmede teslimin gerçekleşmesini; anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Bu halde bu şartları yerine getirmeyen müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu sözleşme gereği devam edecektir.

Hernekadar bu makaleyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususları fazla ayrıntıya girmeden izah etmeye çalışmış olsak da arsa/bina sahiplerinin sözleşme safhasında uzman hukukçulardan yardım almaları, menfaatleri icabıdır. Ayrıca müteahhit firmayı seçerlerken titiz bir inceleme yapmaları, daha önce firmanın hangi projelerde yer aldığını, referanslarını araştırmaları ilerde uğrayabilecekleri zarar ihtimallerini azaltacaktır.

İletişim

Tüm sorularınız için bize ulaşın

e-mail:

Adres: Yenişehir Mah. Demokrasi Blv. 54/A İzmit/Kocaeli +90 262 988 01 22 +90 800 900 52 0000

Gizlilik ve Koşullar | Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Hakkında

artipara.com facebook artipara.com youtube artipara.com twitter artipara.com linkedin
2016 artıpara bilgi teknolojileri ve finansal danışmanlık a.ş.