artıpara blog

Tüm kredi türleri, yatırım araçları ve daha fazlası
hakkında daha fazla bilgi edinin.

Konut Fiyatlarında Balon Var Mı?

Son yıllarda Türkiye’de ve özellikle İstanbul için sürekli kafaları kurcalayan bir soru olarak karşımıza çıkmaktadır.

Hızlı ekonomik büyüme, TOKİ ve Emlak GMYO öncülüğünde inşaat ve konut sektöründe başlayan değişim Türkiye piyasasını her geçen gün biraz daha gelişmiş ülke emlak piyasalarına benzettiğinden konutta balon var endişesinin dönem dönem gündeme güçlü olarak gelmesine şaşırmamak gerekiyor.

Zira gelişmiş ülkelerin emlak balonlarından dolayı yaşadığı ciddi ekonomik krizleri aklından çıkarmayan bütün piyasa oyuncuları bu sorunun Türkiye özelinde cevabını sürekli gözetim altında tutma isteğinde olmaktadırlar.

Diğer taraftan konut sahibi olmak isteyen vatandaşın da yüksek fiyatlardan ev almış olmayayım endişesi nedeniyle konutta balon var mı, varsa patlar mı, patlarsa fiyatlar daha da düşer ve ben de o fiyatlardan ev alabilir miyim gibi sorularla zihin cimnastiği yapıyor olması “Konutta Balon Var Mı?” sorusunun popülerliğini bir balon oluşup patlayana kadar sürdüreceği anlamına gelmektedir.

Ağustos 2016 tarihi itibariyle kaleme aldığımız bu yazımızda bize göre konut fiyatlarının hangi seviyeyi temsil ettiğini açıklamaya çalışacağız.

Öncelikle Türkiye geneli ile İstanbul piyasasını emlak konusunda ayırmak gerektiğini düşünüyoruz, çünkü İstanbul emlak piyasasında aslında tüm Türkiye’den yatırımcılar hatta tüm dünyadan yatırımcılar bulunmaktadır. İstanbul kendine has özellikleri ile birçok otoritenin de kabul ettiği bir dünya şehri olduğu gibi Türkiye için de lokomotif özelliği taşıyan bir lider şehirdir.

Konut fiyatlarında balon olup olmadığına dair bir yorum yapabilmek için fiyatlara ilişkin tarihsel trendleri ortaya koyan bazı bazı istatistiki çalışmalara bakmak gerekmektedir. Bizim bu makalede baz alacağımız istatistiksel bilgiler TCMB ‘nin yayınladığı Konut Fiyatları Endeksinden oluşmaktadır.

2010 yılının baz yıl olarak alındığı TCMB Nominal Konut Fiyatları Endeksi’ne göre Türkiye’de 2010 Ocak ayından 2016 Mayıs ayına kadar konut fiyatlarındaki artış %119 olmuşken aynı dönem için İstanbul’daki artış %176 olarak gerçekleşmiştir.

Nominal fiyat artışları içinde enflasyonu da barındırdıkları için anlamlı bir sonuç çıkarmak açısından çok uygun değillerdir. Bu nedenle fiyat artışlarına bir de enflasyondan arındırılmış şekilde bakmakta fayda bulunmaktadır.

Enflasyondan arındırılmış olarak bakıldığında aynı dönem için Türkiye’deki konut fiyatları artışının %37 olduğu, İstanbul’daki konut fiyatları artışının da %72 olduğu görülmektedir.

Nobel ödüllü ekonomist Robert Shiller’e göre bir balondan bahsedebilmek için emlak fiyatlarındaki son 5 yıllık reel artışın %100 ‘leri aşmış olması gerekmektedir. Bu açıdan bakıldığında son 6.5 yıllık dönemdeki reel fiyat artışlarının ne Türkiye geneli için ne de İstanbul için bu seviyelere gelmediği görülebilir. Diğer taraftan İstanbul’daki reel fiyat artışlarının Türkiye seviyesinin çok üstünde olduğuna da dikkat çekmekte fayda görülmektedir.

Fiyat artışlarında dikkate alınması gereken bir başka nokta da enflasyondan arındırılmış konut fiyatlarındaki artışın bir kısmının da Türkiye’de son dönemde inşaa edilen konutların kalitesinin yüksek olmasından kaynaklandığıdır dolayısıyla buradan reel fiyat artışının İstanbul için %72, Türkiye için de %37’den daha da düşük olduğu söylenebilir.

Diğer taraftan konut fiyatlarının istatistiksel olarak tehlikeli bölgede olmamasının tek başına bir balon olmadığı anlamı taşımayacağını düşünmekteyiz. Zira piyasadaki arz talep dengelerinde ortaya çıkması muhtemel boşluklar da fiyatların bir balon olarak algılanmasına neden olabilir.

Diğer bir deyişle müteahhitlerin sürekli artan bir şekilde proje üretmelerine vatandaş aynı hızda ev satınalarak karşılık veremez ise arzdan kaynaklı bir balondan bahsetmek mümkün olabilir.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından Ocak 2016 tarihinde yayınlanan Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış raporuna göre 2015 yılında yapı kullanma izni verilen binaların toplam yüz ölçümü 141.4 milyon m2 olarak gerçekleşmiş ve bunun 83.6 milyon m2’sini konut olarak kullanılacak olan binalar oluşturmuştur.

Buradan yola çıkarak Türkiye’de yıllık yaklaşık konut arzının 1 milyon adet olduğunu söyleyebiliriz. Buna mukabil her yıl bu kadar konut talebi oluşması durumunda emlak piyasasında arz talep dengesinden bahsedilebilir. Konut talebindeki ciddi düşüşler arz talep dengesini bozmak yoluyla piyasada balon algısı oluşturma ihtimalini güçlendirecektir.

Diğer taraftan konut talebini etkileyen demografik ve ekonomik şartların talebi destekleyici yönde oluşma ihtimali daha güçlü olarak görülmektedir. Yani Türkiye’deki genç nüfus ve konut sahibi olma konusundaki güçlü arzu, ekonomik istikrar ile birleştiğinde talebi destekleyici bir unsur olacaktır.

Sonuç olarak dönem dönem oluşması muhtemel fiyat yükseklikleri ve düşüklüklerinin daha çok dönemsel ve belirli semt ve bölgelerin özellikleri ile ilişkili kalacağına ancak genel bir balon oluşumu ve patlamasının Shiller’in tanımını dikkate aldığımızda yakın bir zaman için sözkonusu olmadığını düşünmekteyiz.

İletişim

Tüm sorularınız için bize ulaşın

e-mail:

Adres: Yenişehir Mah. Demokrasi Blv. 54/A İzmit/Kocaeli +90 262 988 01 22 +90 800 900 52 0000

Gizlilik ve Koşullar | Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Hakkında

artipara.com facebook artipara.com youtube artipara.com twitter artipara.com linkedin
2016 artıpara bilgi teknolojileri ve finansal danışmanlık a.ş.