artıpara blog

Tüm kredi türleri, yatırım araçları ve daha fazlası
hakkında daha fazla bilgi edinin.

Konut Kredilerinde Refinansman Nedir, Refinansmanda Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

Konut kredileri uzun vadeli krediler olduğundan faizlerdeki dönemsel değişiklikler bir takım fırsatlar yaratabilmektedir.

Kullanılan konut kredilerinin çok büyük bir kısmı sabit faizli kredilerdir yani piyasadaki faiz değişikliklerinden etkilenmezler. Diğer taraftan kanun faizler düştüğünde kredi kullanıcısına refinansman yapma imkanı vermiştir.

Refinansman mevcut yüksek sabit faizli kredinin piyasadaki daha düşük sabit faizli yeni bir kredi ile değiştirme işlemi olarak tanımlanabilir. Refinansman kelimesi İngilizcedeki “refinancing” teriminden gelmektedir ancak bu kelime yerine zaman zaman Yeniden Yapılandırma, Kredi Yeniden Yapılandırma veya Yeniden Finansman gibi terimlerin de kullanıldığı görülmektedir. Bunların hepsi aynı şeyi işaret etmektedir.

Yeniden yapılandırmanızı mevcut bankanızla veya farklı bir banka ile yapabilirsiniz. Ayrıca yeniden yapılandırmada sadece faizi değil aynı zamanda vadeyi veya para birimini de değiştirme imkanınız bulunmaktadır ancak size avantaj sağlayacak olan en önemli değişken faizlerdeki düşüş nedeniyle yapılacak bir refinansman veya yeniden yapılandırma olacaktır. Zaten refinansman dendiğinde genellikle kastedilen yüksek faizli bir kredinin düşük faizli bir kredi ile değiştirilmesidir.

Kredinizin faizini yeniden yapılandırmak isterken dikkat etmeniz gereken noktalar bulunmaktadır, bunlardan en önemlisi faizlerdeki her düşüşün size kar getireceğini düşünmemenizdir yani refinansmanın bir kar/zarar hesabı yapılmadan sonuçları hakkında fikir sahibi olmak mümkün değildir. Refinansman karlılığına ilişkin hesaplamaya buradan ulaşabilirsiniz. Bu hesabı yaptıktan sonra sonuç lehinize ise refinansman anlamlı olacak demektir sonuç negatif ise mevcut kredinizle yola devam etmelisiniz.

Faiz oranlarındaki her düşüş refinansmanı karlı hale getirmez, elinizdeki faiz ile piyasa faizi arasındaki makasın belirli bir büyüklükte olması gerekir ki faiz kazancınız refinansman maliyetlerinizi geçsin ve refinansman karlı hale gelsin. Faiz makasının seviyesi de aldığınız kredinin kalan vadesine göre şekillenmektedir.

Örneğin aşağıdaki iki grafikte refinansmanın vadeye ve faize duyarlılığının basit bir analizini bulabilirsiniz. Bu örnekte mevcut konut kredimiz 100bin TL, başlangıç vadesi 60 ay ve mevcut faizi de %1’dir. Bu faizin %0.10 puan azalması durumu ve vadeye kalan ayların 10 ay azalması halinde refinansman işleminin kar zarar durumunu ayrı ayrı inceleyebilirsiniz.




İlk grafiği incelediğimizde vadeye 30 aydan daha fazla kalmış ve faiz oranı %0.80 ise refinansman işlemi karlı bölgede olduğundan yapılması yararlıdır denilebilir. Ayrıca kalan vadenin her 10 ay azalmasında karlılık düşüşü ilk dönemlerde yüksek tutarlı daha sonraki dönemlerde ise düşük tutarlı oluşmuştur. Yani düşük faizi ne kadar erken yakalarsanız refinansmandan o kadar yüksek getiri bekleyebilirsiniz.

İkinci grafiği inclediğimizde 60 ay vadeli bir kredinin kalan vadesi 30 olduğunda refinansmanın karlı olabilmesi için faiz oranının %0.70 civarına düşmesi gerekmektedir. Ayrıca faiz oranının her %0.10 puanlık düşüşünde karlılığın lineer olarak arttığı da görülmektedir.

Refinansman yoluna çıktığınızda kalan vade ve yeni faiz oranı dışında mutlaka dikkat etmeniz gereken şeylerden biri de mevcut kredinizi erken kapatacağınızdan erken kapama ücreti vermek durumunda kalacak olmanızdır. Bankalar genellikle kanuni hakları olarak %2 erken kapama ücreti talep etmektedirler. Yukarıdaki grafiklerde bu oran dikkate alınmıştır.

Ayrıca yeni alacağınız kredinin masraf kalemlerini de teyid edip kar/zarar hesabınızda bu masrafları da dikkate almanız gerekmektedir. Zira bazı bankalarda faizler düşük olmasına ragmen masraf kalemleri yüksek olabilmekte bu da mevcut bankaya göre faizin düşüklüğünden elde edilen avantajı sıfırlayacak bir sonuç doğurabilmektedir. Yukarıdaki grafiklerde yeni kredi için masraflar dikkate alınmıştır.

İletişim

Tüm sorularınız için bize ulaşın

e-mail:

Adres: Yenişehir Mah. Demokrasi Blv. 54/A İzmit/Kocaeli +90 262 988 01 22 +90 800 900 52 0000

Gizlilik ve Koşullar | Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Hakkında

artipara.com facebook artipara.com youtube artipara.com twitter artipara.com linkedin
2016 artıpara bilgi teknolojileri ve finansal danışmanlık a.ş.